Hipoteca de tasa ajustable (ARM) – Explicado

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Por Eric Tyson, Robert S. Griswold

¿Qué es una hipoteca de tasa ajustable? Las hipotecas de tasa ajustable (ARM) tienen una tasa de interés que varía con el tiempo. En un ARM típico, la tasa de interés se ajusta cada 6 ó 12 meses, pero puede cambiar tan frecuentemente como mensualmente. Los ARM populares incluyen préstamos híbridos en los que la tasa de interés inicial se fija durante los primeros tres, cinco, siete o diez años y luego se ajusta después de eso (ver la barra lateral «Períodos de tasa fija en los ARM híbridos»).

La tasa de interés en un ARM está determinada principalmente por lo que está sucediendo con las tasas de interés en general. Recuerde que las tasas de interés son el «precio» de la mercancía o producto conocido como dinero en efectivo. Si el precio de los préstamos está aumentando, entonces la mayoría de las tasas de interés están subiendo. En este escenario, lo más probable es que su ARM también experimente un aumento en las tasas, aumentando así el monto del pago de su hipoteca. Por el contrario, cuando las tasas de interés caen (a medida que el precio del dinero se vuelve más barato debido a la menor demanda y a la mayor disponibilidad de capital en el mercado), las tasas de interés y los pagos de las hipotecas de tasa ajustable (ARM, por sus siglas en inglés) eventualmente siguen su ejemplo.

Si la tasa de interés de su hipoteca fluctúa, también lo hará su pago mensual tarde o temprano. Y ahí está el riesgo: Debido a que un pago hipotecario es probablemente uno de sus mayores gastos mensuales (si no el mayor), una hipoteca de tasa ajustable que se está ajustando al alza puede causar estragos en su presupuesto.

Es posible que se sienta atraído por un préstamo ARM o híbrido porque comienza a una tasa de interés más baja que un préstamo de tasa fija y, por lo tanto, puede permitirle calificar para pedir más dinero prestado. Sin embargo, el hecho de que usted pueda calificar para pedir más no significa que pueda permitirse pedir prestado tanto, dadas sus otras metas y necesidades financieras.

La razón correcta para considerar un ARM es porque usted puede ahorrar dinero en cargos de interés y puede permitirse el riesgo de pagos más altos si las tasas de interés suben. Debido a que usted acepta el riesgo de un aumento en las tasas de interés, los prestamistas hipotecarios le cortan un poco la cuerda floja. La tasa de interés inicial (también conocida como tasa de interés inicial) debe ser significativamente menor que la tasa de interés de un préstamo de tasa fija comparable. De hecho, incluso con ajustes subsecuentes de la tasa de interés, la tasa de interés de una hipoteca ARM para el primer o segundo año del préstamo es generalmente más baja que la de una hipoteca de tasa fija.

Otra ventaja importante de un ARM es que, si usted compra su casa durante una época de altas tasas de interés, puede comenzar a pagar su hipoteca con la tasa de interés inicial artificialmente deprimida. Si las tasas de interés generales luego disminuyen, usted puede capturar los beneficios de tasas más bajas sin necesidad de refinanciar a medida que su ARM se ajusta más bajo.

He aquí otra situación en la que los préstamos de tasa ajustable tienen una ventaja sobre sus hermanos de tasa fija: Si, por cualquier razón, usted no califica para refinanciar su hipoteca cuando las tasas de interés bajan, usted todavía puede cosechar la ventaja de tasas más bajas. La buena noticia para los propietarios que no pueden refinanciar y que tienen un ARM es que recibirán muchos de los beneficios de las tasas más bajas a medida que la tasa de interés y los pagos de su ARM se ajusten a la baja con tasas decrecientes. Con un préstamo de tasa fija, por el contrario, usted debe refinanciar para darse cuenta de los beneficios de una disminución en las tasas de interés.

La desventaja de un préstamo de tasa ajustable es que si las tasas de interés en general aumentan, es probable que el interés y los pagos mensuales de su préstamo también aumenten. Durante la mayoría de los períodos de tiempo, si las tasas suben más de 1 a 2 por ciento y permanecen elevadas, es probable que el préstamo de tasa ajustable le cueste más que un préstamo de tasa fija.

Cómo se determina la tasa de interés de una hipoteca ARM

La mayoría de los ARMs comienzan con una tasa de interés artificialmente baja. No seleccione un ARM basado en esta tasa porque probablemente estará pagando esta tasa baja por no más de 6 a 12 meses, y quizás por tan sólo 1 mes. Al igual que otros vendedores, los prestamistas promueven las características más atractivas de su producto e ignoran los aspectos negativos. La baja tasa inicial en un ARM es lo que algunos prestamistas probablemente le dirán porque los prestamistas hipotecarios hambrientos de ganancias saben que los prestatarios sin experiencia y con restricciones financieras se enfocan en esta baja tasa inicial anunciada.

La tasa de interés inicial en un ARM no es tan importante como la tasa de interés futura del préstamo. La forma en que se determina la tasa de interés futura de una hipoteca ARM es el tema más importante que usted debe entender al evaluar una hipoteca ARM – si planea retener su préstamo por más de unos pocos meses.

Para establecer cuál será la tasa de interés de un ARM en el futuro, usted necesita saber el índice y el margen del préstamo, los cuales se suman.

Así que ignore, por ahora, la tasa inicial de un ARM y comience su evaluación de un ARM entendiendo a qué índice está vinculado y qué margen tiene.

¿Qué son el índice y el margen? ¡Me alegro de que lo hayas preguntado!

Comience con el índice

El índice en un ARM es una medida de las tendencias generales de la tasa de interés que el prestamista utiliza para determinar los cambios en la tasa de interés de la hipoteca. Por ejemplo, el índice de vencimiento constante del Tesoro a un año es un índice común utilizado para muchos ARMs.

Supongamos que la tasa actual en este índice es de aproximadamente el 2 por ciento. Los índices utilizados en varios ARMs teóricamente indican cuánto le cuesta al banco ganar dinero, por ejemplo, de personas y compañías que invierten en las diversas cuentas del banco, que el banco puede entonces prestarle a usted, el prestatario hipotecario.

Las siguientes secciones explican los índices ARM más comunes. No se preocupe si los prestamistas juegan con los índices para aumentar injustamente la tasa de interés de su ARM. Los prestamistas no controlan ninguno de los índices aquí discutidos. Además, son fáciles de verificar. Si desea consultar las cifras, por lo general puede encontrar estos índices en publicaciones como The Wall Street Journal para fuentes en línea de esta información.

VALORES DEL TESORO

El gobierno federal de los Estados Unidos es el mayor prestatario del mundo. Por lo tanto, no es de extrañar que algunos índices de ARM se basen en la tasa de interés que el gobierno paga por parte de su deuda. Los índices de tasas de interés más comúnmente usados por el gobierno para las ARM son para los bonos del Tesoro a uno, tres, cinco y diez años.

Los índices de seguridad del Tesoro son volátiles; tienden a estar entre los que se mueven más rápido. En otras palabras, responden rápidamente a los cambios en las tasas de interés del mercado. Los índices de tesorería son buenos cuando los tipos de interés están bajando y pésimos cuando los tipos suben.

EL ÍNDICE DE TIPOS DE INTERÉS OFERTADOS (LIBOR) DEL INTERBANK DE LONDRES

El London Interbank Offered Rate Index (LIBOR) es un promedio de las tasas de interés que los principales bancos internacionales se cobran entre sí para obtener préstamos en dólares estadounidenses en el mercado monetario de Londres. Al igual que los índices del Tesoro de los Estados Unidos, el LIBOR tiende a moverse y a ajustarse con bastante rapidez a los cambios en las tasas de interés.

Este índice internacional de tasas de interés se hizo cada vez más popular a medida que más inversionistas extranjeros compraban hipotecas estadounidenses como inversión. No es de extrañar que a estos inversionistas les gusten los ARM atados a un índice que entienden y con el que están familiarizados.

Asegúrese de preguntarle a su prestamista cómo ha cambiado el índice vinculado al ARM que está considerando en los últimos cinco a diez años.

Añadir el margen

El margen, o spread como también se conoce, en un ARM es la ganancia de los prestamistas, o markup, sobre el dinero que prestan. La mayoría de los préstamos ARM tienen márgenes de alrededor del 2.5 por ciento, pero el margen exacto depende del prestamista y del índice que el prestamista esté usando. Cuando usted compara varios préstamos que están atados al mismo índice y son iguales, el préstamo con el margen más bajo es mejor (más barato) para usted.

Todas las cosas buenas terminan tarde o temprano. Después de que el período inicial de la tasa de interés expira, la tasa de interés futura de un ARM se determina, sujeta a las limitaciones del límite de la tasa de interés del préstamo, sumando el valor actual del índice del préstamo y el margen.

La siguiente fórmula se aplica cada vez que se ajusta la tasa de interés del ARM:

Por ejemplo, suponga que su préstamo está vinculado al índice de seguridad del Tesoro a un año, que actualmente es del 2,5 por ciento más un margen del 2,25 por ciento. Por lo tanto, la tasa de interés de su préstamo es

Esta cifra se conoce como la tasa totalmente indexada. Si un préstamo se anuncia con una tasa de interés inicial de, digamos, 3.5 por ciento, la tasa totalmente indexada (en este caso, 4.75 por ciento) le dice a qué tasa de interés ascendería este ARM si el nivel de las tasas de interés del mercado, medido por el índice de seguridad del Tesoro a un año, se mantiene en el mismo nivel.

Siempre asegúrese de entender la tasa indexada completa en un ARM que esté considerando. Para evitar sorpresas, usted también debe saber cuál será el pago de varias tasas de interés potencialmente más altas durante la vida de su préstamo, incluyendo la tasa máxima, para que entienda completamente cuál es el pago mensual máximo posible. Pídale al prestamista y/o a su agente hipotecario que le proporcione esta información de pago.

¿Con qué frecuencia se ajusta la tasa de interés?

Aunque algunos ARMs tienen un ajuste de tasa de interés mensual, la mayoría se ajustan cada 6 ó 12 meses, usando la fórmula de determinación de la tasa de interés hipotecaria discutida anteriormente. Antes de cada ajuste, el prestamista hipotecario debe enviarle por correo un aviso, explicando cómo se calcula la nueva tasa de acuerdo con los términos acordados de su ARM.

Cuanto menor sea la frecuencia con la que se ajuste su préstamo, menor será el riesgo financiero que usted esté aceptando. A cambio de tomar menos riesgo, el prestamista hipotecario normalmente espera que usted pague más – como una tasa de interés inicial más alta y/o un margen continuo más alto.

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